民泊を始めたい方への基礎知識【民泊　運営代行　北海道】

民泊を始める前に基礎知識を

 

※民泊新法（住宅宿泊事業法）は、一般の住宅にお金を貰って人を泊める（いわゆる「民泊」）ためのルールを定めた法律です。

簡単に言うと、以下の点がポイントです。

1. 届出が必要: 民泊を営業するには、都道府県知事などに届け出をしなければなりません。
2. 年間180日まで: 営業できる日数は、年間で180日が上限です。（ただし、自治体が条例でさらに厳しいルールを定めている場合もあります。）

これによって、無許可営業を防ぎ、宿泊者の安全確保や近隣トラブルの防止を図りながら、民泊という新しい宿泊の形を認めることになりました。

　

1. 民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づく主な制限

全国共通のルールとして、以下の点が定められています。

• 年間営業日数上限: 人を宿泊させる日数は、年間で180日を超えてはいけません。
• 届出義務: 事業を開始する前に、物件の所在地を管轄する都道府県知事等（札幌市の場合は札幌市長）への届出が必要です。受理されると届出番号が発行され、標識を玄関先など見やすい場所に掲示する義務があります。
• 家主居住型/不在型の別:
  • 家主居住型: 家主（住宅提供者）が同じ建物内に居住しながら民泊を営む形態。
  • 家主不在型: 家主が居住しない住宅で民泊を営む形態。不在型の場合、後述する住宅宿泊管理業者への管理委託が必要になる場合があります。
• 衛生確保措置: 定期的な清掃、換気など、宿泊者の健康や衛生を確保するための措置が必要です。
• 安全確保措置:
  • 非常用照明器具（懐中電灯など）の設置。
  • 避難経路の表示。
  • 火災その他の災害が発生した場合の通報連絡体制の整備。
  • （消防法令適合通知書の提出：届出時に必要です。後述）
• 外国人観光客への対応: 外国語を用いた施設設備の利用方法の説明、移動交通手段に関する情報の提供、緊急時の情報提供が求められます。
• 宿泊者名簿の作成・備付: 宿泊者全員の氏名、住所、職業、宿泊日、国籍及び旅券番号（国内に住所を有しない外国人の場合）を記載した名簿を作成し、3年間保存する必要があります。宿泊時には本人確認も必要です。
• 周辺地域への配慮: 騒音防止のための説明、ゴミ出しルールの説明など、周辺環境への配慮が求められます。また、周辺住民からの苦情等に対応するための体制整備も必要です。
• 住宅宿泊管理業者への委託（特に家主不在型）:
  • 家主不在型の場合。
  • 家主居住型であっても、届出住宅の居室数が一定数（条例で定められる場合あり。一般的には5室超）を超える場合。
  • 上記のいずれかに該当する場合、国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者に管理業務を委託する必要があります。

 

2. 用途地域（建築基準法）による制限

都市計画法で定められた「用途地域」によって、建物の用途が制限されます。民泊（住宅宿泊事業）は「住宅」で行われるため、基本的には住宅を建てられる地域でのみ可能です。

• 民泊が可能な主な用途地域:
  • 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域
  • 第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域
  • 第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域
  • 近隣商業地域、商業地域
  • 準工業地域

　　　⇒上記用途地域の中でも「○○○○専用地域」は下記にて説明する規制がありほぼ不可能です。（利益は出せません）

• 民泊が原則不可な用途地域:
  • 工業専用地域: 原則として住宅の建築が認められていないため、民泊もできません。
• 注意点:
  • 用途地域ごとに、建物の延べ面積や高さなどの制限もあります。
  • マンションの場合: 建物自体が上記の用途地域にあっても、マンションの管理規約で民泊が禁止されている場合があります。必ず管理規約を確認してください。

3. 札幌市独自の条例による制限（重要！）

民泊新法では、地域の実情に応じて自治体が条例で独自のルール（いわゆる「上乗せ・横出し」規制）を定めることが認められています。札幌市でも独自の条例が定められていますので、必ず確認が必要です。

報道や札幌市の情報によると、札幌市の条例では以下のような制限が設けられている可能性があります（最新・正確な情報は必ず札幌市にご確認ください）。

• 住居専用地域における営業日数の制限:
  • 第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域においては、年間180日の範囲内であっても、営業できる期間が限定されている可能性が高いです。
  • 具体的には、月曜日の正午から金曜日の正午までの期間は営業できず、金曜日の正午から日曜日の正午までの週末等のみ営業可能といった内容です。これは、住環境への配慮から設けられている制限です。
• 住宅宿泊管理業者への委託: 家主不在型の場合の委託義務の要件などが、国の基準とは別に条例で細かく定められている可能性があります。
• その他: 学校等の周辺での営業時間制限など、他の制限が設けられている可能性もあります。

　　⇒札幌市では学校の出入口から半径１００ｍ以内はＮＧです。

札幌市の条例は非常に重要ですので、事業開始前に必ず札幌市の担当部署（例: 保健福祉局保健所 生活環境課など）に最新の情報を確認してください。

4. 消防法に基づく制限

民泊施設も消防法の規制対象となり、火災予防・安全確保のための消防用設備の設置が義務付けられます。

• 必要な設備例: 自動火災報知設備、誘導灯、消火器など。
• 基準: 建物の規模、構造、収容人数、家主居住の有無などによって、必要となる設備や基準が細かく異なります。
• 手続き: 事業開始前に、必ず所轄の消防署（札幌市消防局の各消防署）に相談し、必要な手続き（消防法令適合通知書の交付申請など）を行ってください。届出時にこの通知書が必要です。

5. 旅館業法との関係

年間営業日数が180日を超える場合や、施設の形態によっては、民泊新法ではなく旅館業法の許可（簡易宿所営業など）が必要となる場合があります。

⇒この際は、費用や規制など異なってきます。

まとめと注意喚起

民泊事業を始めるには、これらの複雑な法規制をすべてクリアする必要があります。

• 民泊新法（全国共通ルール）
• 建築基準法（用途地域）
• 札幌市条例（地域独自の営業日・区域等の制限）
• 消防法（消防設備の設置義務）
• マンション管理規約（マンションの場合）

これらの規制は変更されることもあります。計画段階で、必ず札幌市の担当部署（保健所）、所轄の消防署に相談し、ご自身の物件で民泊事業が可能か、どのような手続きや設備が必要かを確認してください。必要に応じて、行政書士などの専門家への相談も有効です。

こちらはごく初歩の知識です。これらの制限を踏まえて申請が通り、許可が下りたらやっと営業ができます。

 

先ずは物件購入からですが、ターゲット層はどうするか？その為の立地は？間取りは？家具は？といった事も絞り込みが必要です。

これらをきっちりと踏まえて事業計画を作りこむ必要があります。

 

やる事や決めることが沢山あって大変ですが、運営代行業者として安心していただけるサポートをお約束いたします。

不安なこと、ご不明なこと何でもお気軽にお尋ねください。

 

民泊事業と不動産売買仲介に関するお問い合わせはお気軽に弊社までお寄せください。