変貌する宿泊市場【民泊　運営代行　北海道】

変貌する宿泊市場の最新動向とは？ 「宿泊」と「住まい」の境界線が、より曖昧になる時代【コラム】

訪日外国人観光客の急増により、日本の宿泊市場は大きく変化しています。東京23区や京都、大阪といったインバウンドを多く受け入れている都市ではホテルの不足が深刻化し、宿泊料金も国際都市と同様に高騰しています。こうした中で再注目されているのが、いわゆる「民泊」や「不動産賃貸型宿泊」など、これまでのホテルや旅館とは異なる考え方の宿泊ビジネスです。

もちろん、これまでも民泊やウィクリーマンションなどの形態はあったのですが、最近では、これらを細分化した新たなビジネスモデルが登場し、宿泊業と不動産業の境界がさらに曖昧になりつつあります。一方で、都市部のホテル需給を安定化させるための新たな宿泊スタイルとして、サブスクリプション型や長期滞在型の宿泊施設が注目を集めています。本コラムでは、変貌しつつある宿泊市場の現状と今後の展望について詳しく解説します。

インバウンド急増で宿泊施設がひっ迫

近年、日本への訪日外国人観光客は急増しています。特に円安の影響や日本人気が衰えない状況をみると、2025年は年間4000万人を超えるという予測も現実味を帯びてきました。そうなれば、国内の宿泊施設のひっ迫は、地域によって、さらに深刻化すると予想されます。

東京都内では、高級ホテルからビジネスホテルまで満室が相次ぎ、宿泊費が高騰しています。特に、銀座や新宿、渋谷といったエリアでは、コロナ前は平日単価が1万円以下だったビジネスホテルであっても1泊2万円以上の宿泊費が一般的になってきました。

京都市も世界的な観光地として人気が高く、観光シーズン中は宿泊予約が困難な状況です。大阪市でもインバウンド需要が旺盛で、宿泊施設数は大幅に増えたものの、エリアによっては宿泊施設の供給が追いついていません。ホテルの新規開業は続いているものの、短期間で供給不足を解消するのは難しい上、諸外国を見ても、大都市部のホテル価格が以前のような安いレベルに戻ることは考えにくい状況です。こうしたことから、これまでの価格で宿泊したいと考える層の受け皿として、ホテル以外の宿泊施設がますます注目されるようになっています。

住宅宿泊事業法（民泊新法）の概要と現状

宿泊施設の不足を解決する「切り札」でもあった民泊は、2018年の住宅宿泊事業法（民泊新法）によって国内でも「解禁」されました。この法律は、無許可の違法民泊を規制し、健全な市場を形成することを目的としています。民泊を運営するには自治体へ届出を行う必要があり、年間営業日数は1物件あたり180日以内と制限されました。また、オーナーが不在の場合は、国の許可を受けた管理業者に運営を委託する必要があり、さらに地方自治体によっては独自の条例で営業日やエリアが制限される場合もあります。

この規制によって、本来の意義の一つであった、「個人の遊休資産を活用し、手軽に参入できる副業としての民泊」は難しくなり、むしろ大手不動産会社やホテルチェーンが多く民泊市場に本格参入しましたが、コロナ禍においてその多くが大打撃を受けたのは想像の通りです。

宿泊市場の現状とビジネスモデルの変化

一旦、打撃を受けた日本の民泊市場は、2024年度にはコロナ前の約1兆円規模まで回復すると予測されています。Airbnbの日本国内での掲載物件数は2023年時点で約6万件。観光庁発表のインバウンド消費動向調査(2024年)によると、ゲストハウス等を含む民泊を利用した訪日客の割合は全宿泊者の約11％ に達しています。地方において空き家対策や古民家活用などの名目で宿泊施設の空白地域だったエリアにも、民泊や簡易宿所登録による開業が増えてきました。

しかし、民泊は、年間180日の営業制限があるため安定収益を得にくく、管理や清掃の手間がかかるため個人事業主には負担が大きく、従来型の民泊ビジネスは青天井で成長していくようには見えません。

そのような中で、注目されているのが「住居として借りた部屋を、住まない日は民泊として貸し出す」という新モデルです。この仕組みでは、入居者は通常の賃貸契約を結びながら、自宅を不在時に貸し出すことができます。これにより入居者は貸し出した分の家賃負担を軽減できるメリットがあります。また、賃貸オーナーにとっても家賃収入が得られない部屋の活用も容易になるため空室リスクが低減します。不動産賃貸と宿泊のハイブリッド型ビジネスといえるでしょう。

また、不動産ビジネスにより近い形として、従来ビジネスパーソン向けだったアパートメントホテル（レジデンス型ホテルや、いわゆるウィークリーマンション）を1泊単位で利用できるようにするなど、観光客向けに仕立てて展開する動きなども進んでいます。

既存のホテル業界においても、長期滞在者向けのサブスクリプション販売が伸長しています。定額制で全国のホテルを利用できるサービスは、都市部での宿泊代の高騰の影響を避けたいビジネスマンの間で人気が高まっています。ホテルにとっても単価は安くなりますが、満室時に同系列の郊外のホテルに誘導できたり、早期予約や直前の穴埋め予約が期待できる「都合の良い利用者」の囲い込みが可能になるといったメリットがありそうです。

宿泊と居住の境界がより曖昧になる時代へ

つまり、既存のホテルはより長期滞在や居住型のビジネスへ、賃貸業はより宿泊志向へとそれぞれ裾野を広げていることで、両者の境界線が以前よりも不明瞭になりつつあります。

一方で利用者も、居住と宿泊を融合させたライフスタイルが可能になり、「半定住」「半定宿」を使い分けることで合理的に生活できる時代になってきたのです。オフィスや組織を持たないデジタルノマドや、住居を持たないアドレスホッパー、二地域居住など、多種多様なスタイルが許されるようになった時代に対応して、不動産・宿泊業界が進化してきたということでしょう。

利用者目線で考えた場合、選択肢が多いのは有難いことですが、それぞれがどんな形態の宿泊施設なのかを理解していなければ、ミスマッチが起きるでしょう。「ホテルのサービスを期待して予約してみたら、ホテルのような名前の民泊だった」など、旅行に慣れていない人には宿泊施設の選択が難しくなっているとも言えます。

初心者に向けて、それぞれのジャンルと特色がより分かりやすくなるようなカテゴライズの表現、そもそも民泊であることや、例えばマンション内であることが事前にわかるような情報提供の義務化なども今後は必要となってくるでしょう。また、民泊を含む短期宿泊賃貸（Short Term Rental）、「賃貸物件＋民泊」では、防災や治安の面から時代に合わせたアップデートが必要ではないかと考えています。今、施設内に滞在しているのが居住者なのか、宿泊者なのかを周辺住民が判別できるような掲示ルールなどが求められてくるでしょう。

 

コラムの読後まとめ

変貌する宿泊市場：北海道の民泊事業が進むべき道とは？

2025年、日本の観光は大きな転換期を迎えています。円安や根強い日本人気を背景に、訪日外国人観光客は年間4000万人を超える勢いを見せ、特に都市部ではホテルの予約困難や価格高騰が顕著になっています。これは、豊かな自然と食、多彩なアクティビティで国内外から人気を集める北海道にとっても、決して他人事ではありません。

先日公開されたコラム「変貌する宿泊市場の最新動向とは？ 「宿泊」と「住まい」の境界線が、より曖昧になる時代」では、こうした状況下で従来のホテル・旅館とは異なる「民泊」や「不動産賃貸型宿泊」が再注目されていること、そして「宿泊」と「住まい」の境界が曖昧になりつつある現状が指摘されています。

今回はこのコラムの内容を踏まえ、北海道の民泊事業がこの変化の波にどう乗り、今後どのような方向へ進むべきかを探ってみたいと思います。

北海道の宿泊市場：現状と課題

北海道も、札幌などの都市部ではインバウンド需要の高まりを受け、宿泊施設の需給がひっ迫し、価格が上昇する傾向が見られます。一方で、広大な道内には、魅力的な観光資源がありながらも宿泊施設が不足している地域や、季節によって需要が大きく変動する地域も少なくありません。

また、北海道ならではの課題として、冬期間の運営コスト（暖房費など）や除雪の手間、広大な土地ゆえの移動と宿泊の連携といった点も考慮する必要があります。

こうした中で、従来のホテルだけではカバーしきれない多様なニーズに応え、地域活性化にも貢献する存在として、民泊への期待が高まっています。

コラムから見る、北海道の民泊事業の新たな可能性

コラムでは、宿泊市場における新しい動きとして以下の点が挙げられています。

1. 「賃貸＋民泊」ハイブリッド型: 住人が不在時に部屋を貸し出すモデル。
2. アパートメントホテルの観光客利用: 長期滞在型施設を1泊から提供。
3. ホテルのサブスクリプション: 定額で系列ホテルを利用可能に。

これらの動きは、北海道の民泊事業にとっても大きなヒントを与えてくれます。

• 「賃貸＋民泊」: 札幌のような都市部での空室対策はもちろん、地方部での移住体験やワーケーション需要の受け皿として活用できる可能性があります。不在時だけでなく、空き部屋を短期貸しするモデルも考えられるでしょう。
• アパートメントホテル型: キッチン付きで広々とした施設は、家族連れやグループ客、スキーやアウトドアを楽しむための長期滞在客に最適です。北海道の豊かな食材を自分たちで調理して楽しむ、といったニーズにも応えられます。
• サブスク/長期滞在: 道内を周遊する旅行者や、夏は避暑、冬はウィンタースポーツを楽しむといった二地域居住者、ワーケーション利用者に向けたプランは、特に閑散期の稼働率向上に繋がる可能性があります。

さらに、コラムでも触れられているように、地方の空き家や古民家を再生し、民泊や簡易宿所として活用する動きは、北海道の地域資源を活かす上で非常に重要です。豊かな自然環境、農業体験、アイヌ文化など、北海道ならではの体験と組み合わせることで、単なる宿泊場所ではない、付加価値の高い滞在を提供できます。

北海道の民泊事業が進むべき方向性

こうした可能性を踏まえ、北海道の民泊事業は以下の点を重視して進むべきだと考えられます。

1. 「北海道ならでは」の価値提供: 安さだけを追求するのではなく、美しい景観、新鮮な食、地域文化との触れ合いなど、北海道でしか得られない体験と結びつけた魅力的な民泊を目指しましょう。
2. 地域との共生: 地域住民との良好な関係を築き、騒音やゴミ問題などに配慮することが不可欠です。地元の商店や食材を活用するなど、地域経済への貢献も意識したいところです。コラムで指摘されているように、宿泊者か居住者か分かるような掲示ルールの導入なども、地域との信頼関係構築に繋がるかもしれません。
3. 質の向上と分かりやすい情報提供: 清潔さ、快適性はもちろん、特に冬期の寒さ対策や安全対策（避難経路確保など）は万全に期す必要があります。また、「ホテルのつもりで予約したら民泊だった」というミスマッチを防ぐため、施設の形態（民泊であること、マンションの一室であることなど）や提供されるサービス、ハウスルールなどを事前に明確に、分かりやすく伝える努力が求められます。多言語対応も重要です。
4. 多様なニーズへの対応: ファミリー、グループ、長期滞在、ワーケーション、ペット連れなど、多様化する旅行者のニーズに応じた施設やプランを用意することが、競争力を高める鍵となります。
5. 持続可能性への配慮: 北海道の美しい自然を守るため、省エネやゴミ削減など、環境に配慮した運営を心がけるべきです。また、特定の地域に観光客が集中しすぎないよう、道内各地の魅力を発信し、周遊を促すような取り組みも重要になります。

まとめ：暮らしと旅が融け合う時代の、北海道らしいおもてなしを

宿泊と住まいの境界線が曖昧になりつつある今、民泊は単なる「安価な宿」から、その地域ならではの「暮らし」を体験できる場へと進化する可能性を秘めています。

北海道の民泊事業は、都市部のホテル不足の受け皿となるだけでなく、地方の活性化や新たなライフスタイルの提案にも貢献できるポテンシャルを持っています。

地域の魅力を最大限に活かし、利用者とのミスマッチを防ぎ、地域住民との良好な関係を築きながら、質の高い多様な宿泊体験を提供していくこと。それが、これからの北海道の民泊事業が進むべき道ではないでしょうか。北海道らしい温かなおもてなしで、旅行者にとっても、地域にとっても価値ある民泊を育てていきましょう。

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