民泊運営代行業者って何？【民泊　運営代行　北海道】

Q.民泊代行業、賃貸住宅管理業、清掃代行業等は、住宅宿泊管理業に該当しますか？

A.実際に行う業務の内容はそれぞれ重なる部分はありますが、住宅宿泊管理業は飽くまで住宅宿泊事業法の規定による委託を受けて住宅宿泊管理業務を行うものになりますので、住宅宿泊事業法の規定による委託によらず、法に定められた業務以外のことを行うようなものは住宅宿泊管理業に該当しません。

※解説します

民泊新法において運営代行業者（住宅宿泊管理業者）への委託が必要となる業務は、以下の3つです。

上記の業務でも、代行業者から「再委託」を受ければご自身で行えます。ただし、3つの業務すべてをご自身で受託することはできません。一部は必ず民泊運営代行業者（住宅宿泊管理業者）が行わなければならない決まりです。

「住宅・設備管理及び安全確保業務」の具体例

「清掃・衛生業務」の具体例

• 周辺住民からの苦情への対応
• 宿泊者による毀損など有害行為への対応
• 長期滞在者への対応
• 鍵の返却確認
• チェックアウト後の確認（毀損、忘れ物など）

それぞれの具体的な業務例も、あわせて見ていきます。

「宿泊者等への対応に関する業務」の具体例

Q.住宅宿泊管理業の登録申請には、資格の条件はありますか？

A.住宅宿泊事業法に定められた登録拒否要件に該当しないことが必要です。個人であるか法人であるかを問わず申請することができ、国籍の要件もありません。登録拒否要件は、住宅宿泊事業法第25条第1項に定められており、登録に際しては、住宅宿泊管理業を的確に遂行するための必要な体制が整備されていること等が求められます。

Q.住宅宿泊管理業を的確に遂行するための必要な体制とはどのようなものですか？

A.２点の要件の両方を満たす必要があり、１つが、管理受託契約の締結に係る業務の執行が法令に適合することを確保するための必要な体制が整備されていること、もう１つが、住宅宿泊管理業務を適切に実施するための必要な体制が整備されていることです。

※解説・・・結構たくさんあります！

「住宅宿泊管理業を的確に遂行するための必要な体制が整備されていること」を証する書類は以下のものとなります。

（1）国規則第９条第１号に関して体制が整備されていることを証する書類として、以下のいずれかの提出が必要となります。
・住宅の取引又は管理に関する２年以上の事業経歴が記載された事業経歴書
・宅地建物取引業法（昭和27年法律第176号）に規定する宅地建物取引業の免許証の写し
・マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成12年法律第149号）に規定するマンション管理業の登録の通知書の写し
・賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和２年法律第60号）に規定する賃貸住宅管理業の登録の通知書の写し
・要件を満たす従業者を有する場合における当該従業者についての資格証の写し等（※）の書類

（2）「住宅宿泊管理業務を適切に実施するための必要な体制」を証する書類として、以下のものの提出が必要となります。
・苦情等対応における人員体制図
・ICT等を用いて遠隔で業務を行うことを予定している場合には使用する機器の詳細を記載した書面
・再委託による人員の確保を予定している場合には、再委託先に求める人員体制の要件を記載した書面

Q.法律で禁止される広告として、どのようなものが「誇大広告」に該当しますか？

A.住宅宿泊管理業者が行う広告で法律上の規制を受けるのは、住宅宿泊管理業務の委託を受けることを目的とした広告であり、住宅宿泊管理業者の責任に関する事項などについて、著しく事実に相違する表示をすること、実際のものよりも著しく優良・有利であると人に誤認させる表示をすることが該当します。

Q.どのような行為が「不当な勧誘」に該当しますか？

A.勧誘に際して、管理受託契約に関する事項であって委託者の判断に影響を及ぼすことになる重要なものについて、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げることが該当します。

※良い事ばかり告げて、契約するのはどの業界でもやっちゃいけないことですね。（当たり前！）

Q.管理業者への委託業務の一部を事業者が行ってもいいのですか？

A.法律の規定による委託をするときは、住宅宿泊管理業務の全てを委託する必要があり、一部を委託せずに自ら行うことはできません。なお、住宅宿泊管理業者に委託をした上で、住宅宿泊管理業者の責任のもと、自ら行うことまでを否定するものではありません。その際には、事業者が住宅宿泊管理業者から受託する一部の業務の内容や責任の所在について、別に契約書等で明確にすることが望ましいです。

※解説

ややこしいですが、業務のすべてを一旦運営代行業者に委託して、一部の業務を再委託の形でご自分で行うことが可能と云う事です。

Q.非対面による本人確認については、宿泊者所有のスマートフォンを使用してテレビ電話等で行うことでもいいのですか？

　宿泊者所有のスマートフォン等の機器による本人確認は、レンズ等の破損、充電不足など住宅宿泊管理業者の管理の及ばない要因により、適切な業務に支障を及ぼすおそれがあるため、住宅宿泊管理業者が適切な代替措置を予め用意せずに宿泊者所有の機器で行うことは認められません。 このため、住宅宿泊管理業者は、遠隔で本人確認を行う場合には、自ら必要な機器を必ず用意し、確実に機能維持を行うことが必要です。ただし、住宅宿泊管理業者が適切な代替措置を用意したにもかかわらず宿泊者が希望した場合などの特別な場合であって、顔を十分判定できる解像度が確保され、情報発信された位置の情報が確認できる場合に、宿泊者が所有する機器を用いてなされた本人確認は、適法なものとみなされます。

※解説

チェックインにあたって専用の機器を用意する必要があり、初期費用とランニングコストがかかります。

民泊では、事前チェックイン登録をしていただきます。これによって外国籍の方にはパスポート情報を求めております。

Q.届出住宅に住宅宿泊管理業者が常駐しないような場合、周辺住民からの苦情へはどのように対応する必要がありますか（駆けつけ時間の目安も含めて）？

苦情等の内容が緊急の対応を要する場合には、関係機関への通報の他、委託者に対しても報告することが適切です。また苦情への対応については、必要に応じて速やかに現地へ赴く必要があり、苦情があってから30分以内が目安です。交通手段の状況等により現地に赴くまでに時間を要することが想定される場合は、60分以内が目安となります。

※解説

緊急対応を自ら行うのは負担が大きく、運営代行会社に委託するのがよいと思います。

弊社では専門スタッフが２４時間対応させていただいております。

如何でしたでしょうか？

民泊事業者について少しはご理解いただけましたでしょうか？

読むのがめんどくさいは。と言う方は、弊社へお気軽にお問い合わせください。