民泊の始め方PART3【民泊　運営代行　北海道】

民泊を始める際の6つの注意点

 

ここでは、民泊を始める際の注意点を6つ解説します。

• 180日ルール
• マンションの場合は管理規約を確認
• 民泊以外の使い方の制限
• 宿泊者名簿の備え付けと定期報告
• 苦情等への対応が必要
• 外国人観光客への対応
•  

営業を開始した後に「こんなはずじゃなかった」とならないためにも事前に確認しておきましょう。

 

1. 180日ルール

民泊新法での届出を行った場合、1年間で宿泊させることができるのは180日までとなります。180日というのは、そのあいだ「必ず施設をオープンさせておいて予約の有無を管理しなければならない」という訳ではありません。

 

必要なときにオープンし、難しいときはクローズするなど運営者の都合に合わせて柔軟に対応し、1年間で180日を超えなければ全く問題ありません。「180日の制限がある中でどの程度の事業規模にするのか」を考えて、以下の内容を検討しましょう。

• 物件数
• 部屋数
• 最大宿泊人数
• 値段
•  

民泊制度運営システムへ登録すれば、180日の日数管理を行うことが可能です。

 

2. マンションの場合は管理規約を確認

マンションの一室を民泊として運営することは可能です。しかしマンションごとに定められた管理規約によっては、民泊のような事業目的では行えない場合もあるので、必ず事前に確認するようにしましょう。

 

届出の際には「規約の写し」が求められますが、民泊新法は制定されて間もない法律のため、管理規約に記載されていない可能性があります。その場合は、管理組合に禁止する意思がないことを証する書類を提出する必要があります。

 

 手順としては、まずマンション管理規約の「専用部分の用途に関する規約の写し」を参照し、住宅宿泊事業を許容する内容があればそれで完結します。定めがなければ「住宅宿泊事業を禁止する方針が総会や理事会で決議されていない旨を確認した誓約書」または民泊新法成立以降（2017年6月以降）の「総会及び理事会の議事録等」を添付する必要があります。

 

3. 民泊以外の使い方の制限

民泊施設は、その他の収益化はできません。たとえば、筆者は以前古民家の民泊を運営していたことがあり、趣のある建物だったため映画やドラマ撮影のためのロケ地提供を検討していました。

通常、ロケ地の依頼は地域のフィルムコミッションから不定期にくるものですが、このように継続反復しない収益化でも不可となります。

 

ただし、賃貸と組み合わせることで一年間の利用率を上げることはできます。たとえば「長期的な出張者向け」「企業への期間限定貸し出し」として、マンスリーマンションのように1ヶ月以上の賃貸借契約を締結して運用する方法が考えられます。これは国土交通省が公に認めている活用方法です。

 

4. 宿泊者名簿の備え付けと定期報告

宿泊者名簿とは、利用者全員分の情報が記載された名簿です。名簿には以下の項目が記載されている必要があります。

• 氏名
• 住所
• 職業
• 宿泊日
• 国籍
• 日本に住所を持たない外国人の場合は旅券番号（パスポートのコピーも必要）
•  

民泊事業者は、この名簿を3年間保存する義務がある点に注意しましょう。また、事業者は2ヶ月ごとに都道府県への定期報告が義務づけられています。名簿管理や定期報告など、民泊を始めると細かな事務作業が発生することも理解しておきましょう。

 

5. 苦情等への対応が必要

家主滞在型で住宅宿泊管理業者への委託を行っていない場合、近隣から騒音やごみ問題などで苦情を受けた際に事業者が責任を持って対応する必要があります。

 

苦情対策としては、日頃からご近所づきあいを良好に保っておくのが最善です。家主不在型で運営する場合も、こまめに近所へ声掛けを行う必要があります。

民泊新法ができた背景の1つには、違法民泊における近隣からの苦情が多かったことがあります。そのため、住宅宿泊事業者としてマナーを心得て運営する意識が大切です。

 

6. 外国人観光客への対応

民泊を利用するのは日本人だけではなく、とくにAirbnbやBooking.comなどから予約するゲストには外国の方が多いです。外国人観光旅客である宿泊者の快適性と利便性の確保は、法令にも定められた重要な課題です。具体的には、以下に例を挙げた項目について丁寧に説明を行うことが必要です。

• 設備の使用方法
• 災害時の通報先
• 火災防止のために配慮すべき事項
• 移動のための交通手段
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外国語を話せる必要はないですが、外国語の印刷物などは用意しておきましょう。一方で民泊を運営するうえで外国語ができると、OTAの宿情報にも外国語で施設の特徴を記載でき、他の施設と差別化を図ることができて予約成立へと繋がるきっかけになります。

 

また、過去に宿情報に「○○人はお断り」のような差別的表記を行って問題になった事例もあります。集客のコツとして、宿の名称を外国語にすると日本人だけでなく外国人に対しても歓迎の姿勢が読み取れるためおすすめです。

 

事業規模やライフスタイルに応じて民泊運営の始め方を決めましょう

 

民泊は、対象となる法律によって3種類に分けられます。年間宿泊日数に180日という制限はあるものの、時間と費用をかけずに民泊を始めたい方は、行政手続きの負担が少ない住宅宿泊事業法（民泊新法）による届出から検討してみてはいかがでしょうか。

 

民泊新法における民泊には、家主滞在型と家主不在型の2種類の営業スタイルがあるので、ご自身の状況や運営方針にあった方法を選んでください。

 

本業や子育てなど民泊のほかに取り組んでいることがあっても、まずは副業的に業務を始められることや、定期的な収入を得られること（特にGW・夏休み・シルバーウィークはハイシーズン）など、民泊には魅力が数多くあります。

 

宿泊業の接客にはおもてなし精神が求められるイメージがありますが、家主不在型など営業スタイルを選べば必ずしもそうではなく、自分に合ったかたちで民泊に関われることも、多くの人におすすめしたい理由の1つです。

 

如何でしたか？

 

民泊には近隣対策なども必要になってきます。

 

分譲マンション（区分所有）で始めようとしても、管理組合の規約でNGのところが多いですね。

 

そんなことも含め、ご質問がご質問がございましたら実績のある弊社へお気軽にお問い合わせください。