民泊オーナーに聞いた　これからの宿泊事業はもうかるの？【北海道　民泊　管理】

インバウンド（法人外国人）需要が息を吹き返す中、宿泊事業の再開や新規参入を目指す人が増えています。

とはいえ、新型コロナウイルス禍における厳しい経営状態の記憶はまだ鮮明で、踏み出すことをちゅうちょする人も多いことでしょう。

 

民泊事業を行うオーナーに取材し、具体的な月商や宿泊事業特有の経費などについて、お伝えします。

 

 

取材は、６人の民泊運営者を対象に行いました。物件を所有している人が3人、自宅を利用している人が1人、転貸する人が2人です。

各オーナーの物件選定方法として最も多かったのは、物件自体に魅力を感じて「この場所の良さを知ってもらいたい」「外国の人に日本の良さを伝えたい」といった心情的な理由でした。

 

所有か転貸かといった所有の形は、あまり重視していませんでした。

 

 

　売り上げについては２人が回答。月額40万〜50万円と、自宅の家賃や光熱費をカバーできる程度という内容でした。

ほかに、月に7泊程度の宿泊があれば利益が出るとの意見がありました。

 

取材した感覚では、月の売り上げが20万〜30万円ほどあれば運営可能であるものの、実際には10万円を下回るという、経営的に厳しい状況という印象でした。賃貸の家賃で考えてみると、運営費用が多くかかるため家賃の約3倍の売り上げは必要となるようです。

 

 

 

１点目は、立地、物件でどのようにターゲットが変わるのかということ。

　

　

Ａグループはほとんど外国人観光客でした。

Ｂグループは外国人観光客以外に日本人観光客も宿泊しています。

Ｃグループは帰省や出張の利用もあり、観光客以外に知人や友人など幅広い層が宿泊していました。

 

これは自宅を利用しているため、オーナーの関係者の利用が多いことが要因のようです。

　複数物件を運営している鈴木さんの話です。

「広島県尾道市には、観光資源として『しまなみ海道』があり、町おこしも盛んなため、現地の宿泊施設は国内外から多くの観光客を集客できています。また、周辺にホテルが圧倒的に少ないため、民泊への宿泊需要はかなり伸びています。石川県金沢市の物件は、写真やインスタ映えを意識した宣伝に力を入れています。集客サイトに雪景色の写真を掲載したところ、多くの観光客を集客できました」

　

次に、千葉県九十九里町で中古ログハウスの物件を運営する玉井さんの話です。

「日本人の家族連れで1泊の利用が多いです。九十九里町といえばサーフィンのイメージがあると思いますが、サーファーは日帰り、あるいは自分のログハウスに泊まるので、民泊を利用する人はほとんどいません。それよりも、観光目的で訪れ滞在を気軽に楽しむ宿泊者が多いです」

　外国人観光客の場合は、基本的には空港から移動するため、宿泊先は空港からのアクセスの良さで決まります。

空港からタクシー1本で行ける物件の利用が多いようです。

 

 

　２点目のポイントは、運営費用をどこまで抑えられるかです。

　宿泊事業は水物で、コロナ禍のときのように少し規制がかかるだけで稼働率が一気に落ちることがあります。

また、繁忙期は8〜9割稼働しても、閑散期は1〜2割しか稼働しない場合もあり、売り上げを自分あるいは自社でコントロールするのは、かなり難しいです。そのため、運営費用をどこまで抑えられるかがポイントになります。

　

自主管理と代行事業者委託で比較して考えると、当然ですが、代行事業者に委託したほうが費用はかかります。

しかし民泊運営のプロではない場合、自主管理でスタートすると、アメニティ―はそろっているのか、緊急の対応はどのようにすればよいのか、お客様の要望にどのような対応をするのがベストなのかなど判断しなければならないことが多く、体力的にも精神的にもオーナーの負担が大きくなります。

 

費用を抑えようと自主管理を選択したものの、オーナーが疲弊して運営を続けられなくなってしまっては本末転倒です。

民泊運営初心者は、プロに任せたほうがいいケースもあるので慎重に考えましょう。

特に遠方の物件を民泊として活用する場合、足しげく通えない、という理由からやはり自主管理は難しく、現地の運営事業者に委託するのが主流になっているようです。

 

続いて、経費の内訳を見ていきます。まず、集客システムの利用料があります。

一般的に「Airbnb（エアビーアンドビー）」「Booking.com（ブッキングドットコム）」などがよく利用されているようです。

 

ほかにリネンクリーニング代。運営会社に任せるとその費用もかかります。

所有でも転貸であっても、家賃あるいはローン返済があり、売り上げからそれらを差し引いた金額が利益となります。

 

 

三つ目のポイントは、口コミおよび料金設定が肝になるということです。

 

賃貸物件の場合は、口コミや家賃設定だけで決まることはなく、立地や築年数が集客に影響しますが、

民泊の場合は、口コミと料金設定で全てが決まると言っても過言ではありません。物件選定は飲食店を選ぶ感覚に近い印象です。

 

 

サイト内に口コミのページがあり、ここの内容が集客に大きく影響するとのこと。

 

口コミの詳細を見てみると、「サイコー！！」と言う口コミで10点評価もあれば「まあまあ」の口コミで5点評価のものもありました。

個人の感覚的な評価になりますが、民泊の利用を検討する人は、この口コミを重視しています。

 

 

　物件のホスピタリティーが評価される一方で、かなり過剰なサービスを求める顧客が一定数存在し、そうした顧客にネガティブな口コミを書かれてしまうと稼働率への影響が大きいとのこと。ホストの努力次第で集客アップできるとは限らないのが難しいところです。

　

 

留意すべき点として、最近は、運営者の手残りや利益を最大化しようと、スマートロックを利用して、自身で解錠する無人運営が増えています。

しかし「物件の前まで行ったが鍵が開かない」「目印の看板が立っていない」といったトラブルが発生しています。

　

その際、電話がつながらなかったり、担当者がいなかったりすると、厳しい口コミが投稿され集客に影響します。

ですから、無人で運営すれば利益が増えるとは限りません。

 

ホスピタリティーは有人でなければできないこともあると思うので、無人運営やコストカットは慎重に判断することをお薦めします。

 

 

 

こちらの記事を読むと民泊を運営してもあまり儲からないのでは？

と思われた方も多いかと思います。

 

本当に民泊は儲からないのでしょうか？

弊社は、この記事において気になった点がいくつかありました。

 

まず民泊をスタートする物件の基準が安易だという点です。

そもそも民泊運営はビジネスです。

 

何も考えず安易な考えでスタートするのは失敗する可能性が非常に高いです！

 

もちろん自己所有の物件でローン返済等がない場合であれば、

リスクが少ない為、マイナスになるということは考えにくいです。

 

しかし、賃貸やローンを利用している場合には返済がある為、

売上げが立たないとマイナスになる可能性があります。

 

その為、しっかりと需要のあるエリアを見極めてからスタートする必要があります。

更に物件をどのようなターゲットに貸し出すことを目的とするかによって、

内装をターゲット仕様に変更することも重要です。

 

失敗する方のほとんどが事前のリサーチ不足や自分で全てを運営しようとされる方です。

業者に任せると費用が掛かるので自分でやりたいという方が多いですが、

よほど知識と経験がない限り、自分のみで運営を行うと失敗する可能性が非常に高いのです。

 

そもそもどの層をターゲットにするのか、内装はどうするのか、清掃会社は、リネン関係は、備品は、家具は、

予約サイトは、内装写真は、SEO対策は、名簿管理は、宿泊金額変更は、等上げるとキリがない程に民泊を運営するうえで重要なポイントがいくつもあります。

 

これを全て自分1人で行うと考えると果たして複数件の民泊を運用しようとした場合に、出来るのでしょうか。

 

もちろん弊社も全てを民泊管理会社に任せる必要はないと考えておりますが、

一定の範囲で業者を使うことは民泊運営を成功させるためには必須だと考えております。

 

 

弊社はリゾートエリアで民泊激戦区であるニセコでの民泊運営実績を始め、

マーケティングや不動産業にも精通しておりますので、総合的にサポートさせて頂くことが可能です。

 

弊社が何故、北海道の民泊管理を始めた後、すぐに管理委託が急増したのかは

オーナー様の利益を最大化するために、偽り無しでシミュレーションを作成し、

その民泊管理でどのようにすれば一番利益が上がるのかを考えているからだと自負しております。

 

オーナー様がこの物件で民泊をやりたいと言っても、本当に収益が上がらなそうな物件に関してはハッキリとお伝えします。

物件価格や内装費用、宿泊費相場等鑑みて厳しい物件は正直運営が厳しいのも事実です。

 

それを伝えずに管理だけ獲得するという会社ではございません。

オーナー様に利益を上げてい頂き、弊社は管理手数料を頂き、両社がwinwinの関係が重要だと考えております。

 

北海道を中心に民泊管理を行っておりますので、

民泊運営に興味がある方は是非一度お問合せ下さい！