【札幌　土地　査定】土地の金額はどう決まっているの？

 

【札幌　土地　査定】土地の金額はどう決まっているの？

 

土地の売却を検討している方も多くいらっしゃると思います。

ですが、どのようにして土地の価格が決まっているかご存じの方は少ないのではないでしょうか。

 

知識があることで、売却の際に役立ちますので、

今回は土地の値段の決め方を解説していきます。

 

5種類の土地評価額

 

 

＜公示価格＞

公示価格とは、土地の価格審査をよりスムーズかつ適切におこなうために土地の適正な価格の目安を定めることを目的としており、主に土地の売買価格の算定に使われています。

この公示価格は、国土交通省により、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格が3月に公示されています。

なお、この標準地の公示価格の算定は、2人以上の不動産鑑定士によっておこなわれていますが、

標準地は日本全国全てではなく限定的な箇所から算出します。

 

 

＜基準地価＞

基準地価とは、都道府県が独自に調査したものであり、7月1日時点における価格を公示するものです。

基準地価は、住宅地、商業地、工業地などの種別に分けて発表されます。

基準地価の目的としては公示価格と同じで、土地の売買において適正な価格でおこなえるように目安を示すものですが、公示価格は標準地が限定的であるので、基準地価はその不足を補っているという位置づけでもあります。

どちらを参考にするか迷われる方もいらっしゃるかもしれませんが、

売買時期にもっとも近い方を参考にすれば良いでしょう。

 

 

＜実勢価格＞

実勢価格とは、「時価」と呼ばれることもありますが、売主と買主との間で合意に至った価格のことをいいます。

実勢価格の決まり方としてそれぞれの土地の形状やその周辺の環境などを考慮することから、

実勢価格はその時々によって、また、土地によって変わってきます。

 

 

＜路線価格（相続税評価額）＞

路線価格とは、主に相続税や贈与税の算定に使われます。

路線価格は、国税庁が毎年7月1日に発表するものであり、1月1日を判定の基準日として評価しています。

目安として、公示地価の80％相当が評価水準となっており、一般的な取引価格より安く設定されています。

 

 

＜固定資産税評価額＞

固定資産税評価額とは、主に固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算定に使われるものです。

固定資産税評価額は、各市町村が3年に一度価格が更新するもので、公示地価の70％相当が評価水準となります。

 

 

＜土地の値段の決まり方とは？＞

5つの基準はあくまで目安の価値表示です。

最終的には以下の内容も加味しなければなりません。

 

 

①土地の特性

いくら立地が良くて評価の高い土地だとしても、

面積が10㎡しかない、三角形で建物の建築が難しい、日当たりが悪い、地盤が緩い等

その土地によって性質・状況は様々です。

基準となる指標と合わせて売却する土地を加味して決定する必要があります。

 

 

②土地の流通量

土地の流通量が多く実績が多くある地域では、一般的な価格で取引されることが多いです。

一方で流通量が少ない地域では、土地が貴重であり、

参考にできる事例も少ないため、やや高めの値段で取引されることがあります。

 

 

③売主の事情

売主が少しでも早く売却したいと考えている場合は、多少価格を下げてでも売るケースがあります。

早く売ることよりも、相場以上の値段で売ることを望む売主の場合は、

少しでも高く買ってくれる買主が現れることを待つと良いでしょう。

 

 

 

土地の値段の調べ方とは？ここを見ればわかる！

 

①公示価格・基準地価

国土交通省が発表する公示価格と、都道府県が発表する基準地価については、

いずれも国土交通省のサイト「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」にて検索することができます。

地図から自分が住んでいる地域を選択し、調査年や用途区分、地価などを選択すると、該当の地域の値段を調べることができます。

 

②路線価

路線価については、国税庁のサイト「路線価図・評価倍率表」にて確認することができます。

道路ごとに路線価が決められているので、土地と接している道路の路線価を調べてみましょう。

 

③固定資産税評価額

固定資産税評価額の調べ方としては、各市区町村から届く固定資産税の納税通知書を確認します。

納税通知書の「課税明細書」と書かれたページのなかにある、

「評価額」の欄に固定資産税評価額が記載されています。

 

④実勢価格

①〜③については上記の方法で調べられますが、実勢価格は時価のため、時期や土地により値段が変わってきます。

実勢価格（時価）を査定したい場合は、不動産会社に査定することが一番です。

路線価を使って土地の値段を計算してみよう

それでは、路線価を使って、土地の値段を計算してみましょう。

 

 

＜路線価を使った土地の値段の計算例＞

「面積100㎡」「路線価30万円」の場合だと、以下のような計算になります。

1路線のみに面しているとき

30万円（路線価）×100㎡（面積）×0.98（補正率）＝2,9400万円

実際には1路面だけだと利用しづらい土地になるため、補正率をかけて調整します。

この補正率は、繁華街地区や普通住宅地区など、土地の性質によって異なります。

したがって、実勢価格は2,9400万円だといえます。

 

 

このように、実際に計算するときは、側方路線影響加算率や、他にも奥行価格補正率、

不整形地補正率などを掛け合わすことがあります。

具体的な数値については、国税庁のサイトを確認してください。

 

 

 

とはいっても自分で計算するのは面倒くさい、分からないという方も多いと思います。

ウィライズでは土地の査定も無料で行っております。

是非お気軽にご相談下さい！